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万科、融创、华润都在干的CAZ,竟然比TOD和CBD还牛?!

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近年来,除了TOD,CAZ也是一个热点话题。什么是CAZ?CAZ即中央活力区(Central Activity Zone),简单来说就是中央商务区(CBD)的升级版。


如果说过去近百年来,CBD是全球城市发展规划的核心重点,那么中央活力区(CAZ)就是未来全球城市发展的大势所趋。

 

CAZ之所以流行,是因为他可以解决CBD带来的各种痛点。目前,我国上海、成都等一二线城市均明确规划了其CAZ。更多的城市,虽然没有规划,但是早已轰轰烈烈的铺开来。这其中当然少不了众多房企的身影——万科、融创、华润、瑞安更是早已经冲锋在前。

 

相比TOD,CAZ的难度更高,因为有轨道交通的地方就能搞TOD,但是能做CAZ的地方就要少得多,要求和难度也要高得多。那为何还有那么多房企抢着做?有哪些玩法?房企怎么介入?下面,星爷来细说。

 

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向CAZ升级,是大势所趋

很多城市早已开干

发展潜力巨大

 

一般的小生意,像长租公寓、联合办公等这类业态,规模型房企都不太看得不上,但凡能被其看上的,必然是既能顺应时代需求又有较大市场的。

 

CAZ就是如此。其吸引各房企抢滩的点,主要有以下几点:

 

一是传统的CBD已不适应当前城市,向CAZ转型是必然

 

传统CBD在全球至今已经有百年历史,在中国也已经发展了几十年,其劣势越来越明显(如下表所示)——

 

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以区域孤岛效应为例,纵观全球城市CBD,作为城市经济的控制中心,白天以商业聚集人潮,但傍晚下班后人流退去,便瞬间成为了一座孤岛,美国很多CBD曾一度被称为夜间的“死城”。

 

CBD和城市发展新趋势产生的种种困扰,催生了城市发展新理念——中央活力区(CAZ)。CAZ在功能上承接了CBD的金融、商业、服务等主要功能,又强化了文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店、生活居住等其他功能,是全天24小时的活动中心和活力中心。

 

美国伊利诺伊大学城市规划系张庭伟教授指出:

“CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展,从单一功能分区向多功能混合使用,从重视物质建成环境转向强调生活品质,从强调总量增长转向提升生活质量”。

 

2002年,CAZ的概念在伦敦《The London Plan 2020》中初次出现,将位于伦敦中心区及城东道克兰的部分地区规划为CAZ,大力发展金融业、特色零售业、旅游业和文化产业等活动,由此开启了CAZ建设序幕。逐步成为全球城市规划建设的重要新理念。如今,伦敦CAZ成了面向国际国内的核心功能区,成为行政、经济、休闲、文化旅游的中心,是伦敦最具活力的中心城区。

 

二是上海、成都等城市,已经明确提出了CAZ发展规划

 

前不久,星爷跟一TOP5房企的投资总聊天,该老总表示,现在高能级城市的土地难拿,不仅在于土地竞价,房价限价等,还在于这些城市政府的规划理念很超前,有时候跟不上地方政府的思路。

 

该老总回忆,多年前,他还刚入行时,跟着领导去跟政府交流,地方政府官员谈到CAZ概念,他就不知道啥意思,赶紧百度。

 

相比TOD概念,2002年才首次提出的CAZ确实还是个比较的新鲜事物。但是,地方政府的动作一点都不慢,上海、成都早就明确提出了CAZ规划。

 

2016年,《上海市城市总体规划(2016-2040)》提出建设CAZ的概念,这也是CAZ首次在国内被提出;紧接着,2017年12月,成都市委十三届二次全会提出以高新区为首选建设CAZ的规划;深圳十三五规划中提出福田区的CAZ建设规划;成都新南区、重庆巴南区、杭州钱江世纪城等传统CBD也纷纷提出升级CAZ的计划。

 

根据《上海市城市总体规划(2016-2040)》,上海将用24年升级CBD为CAZ。

 

三是CAZ位于核心地段潜力大,准入门槛高,竞争较少

 

目前,无论是英国的伦敦金融城、美国的纽约硅巷,还是中国的上海陆家嘴外滩,这些CAZ都有一个共同点:位于城市核心地段。

 

其实这从它们的名字也可以看出来,无论是CBD还是CAZ,排在首位的“C”就已经说明了一切。

 

但凡干房地产的,都知道李嘉诚的那句著名论断——地段,地段,还是地段。所以,这种占据C位的地方,潜力巨大,谁都想拥有。

 

可是,这种地方的开发,对开发商的规划设计能力(或者说对未来的想象力)、资金实力、运营能力等,都有极高的要求,一般的房企,不容易介入。高准入门槛,进一步带来高回报。


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标杆房企是怎么做CAZ的?

 

在美国,谷歌、亚马逊这样的科技企业正在回归都市,但他们却不喜欢华尔街,反而选择了更靠近中城的哈德逊广场、硅巷等地;在中国,近年来,即便不差钱的外资机构、500强企业等,也在“逃离CBD”。这说明了人们对传统功能单一的中央商务区的失望。

 

与此同时,CAZ正焕发勃勃生机。在每一座世界级超级大城市中,CAZ都激活整个区域的活力——


伦敦金融城以CAZ为城市约1/3人口提供就业,金融产出占英国GNP的约10%;纽约硅巷以CAZ聚集无边界的科技产业,为约600万人口提供全新商业市场样本;巴黎拉德芳斯以CAZ聚合约1500家企业总部,成了欧洲领先的商务经济中心;芝加哥CAZ以全市约40%GDP贡献率,成为世界商务高地;新加坡滨海湾CAZ以巨型人造景观唤醒城市生机,成为世界级的生态湾区……

 

CAZ能够取代传统CBD,成为一座城市的能量之心,在于其在六个方面,对传统的CBD进行了革新:

 

1、CAZ多种功能复合共存,能够保障区域7×24小时的人气和活力;


2、CAZ可位于城市中心地区,也可位于城市分中心地区,成为分中心的经济依托;

3、CAZ产业更加多元,除金融商务外,还覆盖文创、信息经济、休闲娱乐等多类产业,不仅服务区域经济,也服务城市居民;

4、CAZ重视居住功能,普遍设置一定比例的居住空间,保障区间的人群基础和功能配置;

5、CAZ以步行主导多层次公共空间,并与道路、公园、广场等空间融合,为区域内生活工作的人群提供多样选择;

6、CAZ服务人群多样化,用地功能多元化可吸引多样的消费者和居住人群,从而保持持续的经济活力和城市吸引力。

 

作为CAZ整体,要实现这些相对容易一些,因为很多CAZ规模都很大。比如,2016年上海提出建设CAZ。黄浦全区都位于CAZ内,空间布局上采取“一轴三段”的组团式结构,有机连接各个功能组团。既是金融产业发展轴,又是生态景观和公共活动轴。这是一个区的面积。

 

深圳龙岗大运新城东部CAZ的雏形,中心地块140万㎡及668米地标乐投letou国米体育和深圳第二大购物中心、天安数码城50万㎡、启迪协信科技园78万㎡,约400万㎡商务面积且分居北中南部,3所大学8个特色学院的国际大学城,还有大运场馆、网球场、公众高尔夫球场、市体校等运动设施,会议展览中心、剧场、图书馆、五星级中海凯骊酒店和龙岗区中医院等市政配套,宜居住宅区,189万㎡龙城公园、大运自然公园、体育公园和乐城公园等4大公园……


概而言之,是一个集体育运动、国际大学、高端居住、商业文化、旅游休闲五大综合服务功能为一体的深圳东部CAZ。

 

这些体量,都不是一家开发商能够吃得下的(下面还会讲到),但也有小型一点的CAZ项目,如何做到这些?星爷以万科的杭州2022项目来说明。

 

万科亚运村(又叫2022项目)规划10幢住宅,1幢超甲级写字楼,4幢总部级独立办公,以及部分滨水区商业,集合办公、居住、购物、休闲等多重生活需求,多元复合的滨水景观社区、业态丰富的商业大道、热情开放的社交场所、活力洋溢的亚运文化遗产旅游目的地,打造7×24小时立体生活社区。

 

如何消除社区与城市的隔阂,服务于整个城市,又不影响社区居民的生活,甚至还能方便社区业主的生活?

 

据说,该项目的灵感来自游轮。希望实现居住、办公、生活在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决,如同登上游轮,吃喝玩乐住。

 

为了消除与城市的隔阂,突破技术壁垒,用10米板,把整个滨水住宅社区抬高10米,从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。


10米之上,住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区,让人可以在繁华中独享属于豪宅的静谧感;10米之下的空间,则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣就能走到楼下,轻松享受城市的繁华和热闹……

 

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▲ 2022项目开放国际的生活方式(图片来自项目效果图)

 

上下的高度落差,还创造了“垂直的效率”,大大节省了人们的通行时间,并为整个空间带来了“洄游路线”的全新体验:归家与外出,不再是规定好的两点一线,无数个敞开的道路与街口,把选择权交还给了使用者。

 

未来,居住在这里:楼上,推窗即是钱江新城或者奥体;吃喝玩乐在楼下,办公可能就在楼下或隔壁。白天是居住和工作,晚上就是生活。

 

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▲ 万科杭州2022项目业态分布图


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分享CAZ发展红利

道路不止一条

 

如上所述,不少CAZ的规划面积很大,通常不是一家房企能吃得下的,所以这就给了很多房企机会。

 

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▲ 新玄武规划概念图

 

比如,根据政府2015年出炉的《南京市玄武区铁北片区城市设计》规划,新玄武片区内拥有1340亩可供深度开发的土地储备,将建设210万㎡的商业综合体、140万㎡的中高端住宅和60万㎡的科技研发载体。总规划建设用地60多幅,总建设体量达430万㎡。

 

新玄武CAZ中央活力区位于板块核心地段,区域内包含今年7月份新出让的宝龙G21和复地G22地块。根据规划,G21地块拟重点引入文旅体验、创意设计、人工智能、未来网络、前沿新材料、生命健康等业态。G22地块将打造4A级水景公园,沿湖排布低密度商业街区和文化艺术中心等。

 

如上所说,CAZ不仅仅包含了各种文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店等配套,还要满足市民一定量的生活居住需求,以人口来满足区域的活力运转。

 

所以,融创就在里面和南昌市政共同打造了一个“映”系列高端住宅项目……

 

济南的仁恒CBD公园世纪、天津上东金茂智慧科学城、绵阳东原凯越·印江山、成都东安新城的华侨城-中央绿芯,以及约500亩的华润未来之城也是类似情况。

 

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▲ 东安新城区域总平图(来源:二蛋买房)

 

这也是开发商最为擅长的。


与中心城区相比,新区的开发空间更大,建设更为现代化。不少现存的中心城区存在着保护历史乐投letou国米体育或城中村问题的限制。


而新区往往建设较晚,诸多规划理念更为现代、合理,承接了更为先进的产业,而且享受着不少优先发展的政策……

 

因此新区成为了建设CAZ的好选择。

 

这顺带也带出一个新的点,也是既定的事实,那就是二三线城市的CAZ潜力未必比一线城市差。一是一线发展早,也更成熟,二三线可以站在巨人的肩膀上,有后发优势,可以弥补一线出现的短板;二是相比一线城市,二三线城市可供应的土地较多,拥有更多新区的开发空间。

 

而且,这也适合刚在这一领域试水的开发商。

 

在现有CBD的基础上进行建设,完善补充娱乐、文化、休闲、旅游、生活服务等配套的建设模式,比如纽约硅巷CAZ以及上海陆家嘴-外滩CAZ,则更适合实力雄厚的城市运营商。


以上海陆家嘴-外滩为例,其规划范围约75平方公里,包括外滩、人民广场、南京路、豫园、世博地区等区域。

 

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这个市场规模也足够大,够房企干很多年。

 

举个例子,1996年虹镇老街开始进入大规模改造,彼时风光无限的瑞安选择了在这个老城区啃旧城改造的硬骨头。


在上海2020年的规划中,北外滩与老外滩和陆家嘴已经被视为上海中央商务区核心区的“金三角”。北外滩840万㎡乐投letou国米体育面积的开发体量已经超过了外滩、陆家嘴与上海船厂的总和,相当于上海CAZ核心区的一半多都在北外滩这边,且都是增量。

 

而当年的城市更新项目瑞虹新城(占地40万㎡,总乐投letou国米体育面积约180万㎡。内容涵盖高端住宅、休闲娱乐、精品购物、酒店餐饮和都市商务)就在旁边,这是上海内环线内规模最大的一个城市更新项目,经过20年的开发已经完成城市空间的升级,以CLD(中央生活区)的状态完美对接北外滩CAZ。


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小 结

 

国际著名乐投letou国米体育师贝聿铭曾说:“对于一个城市来说,最重要的不是乐投letou国米体育,而是规划。”简·雅阁布斯则说:“多样性,是城市的天性。”
 
其实,他们都指向一点,那就是多样性。很多城市的CBD都沿着这样一个脉络发展过来——先是因港口贸易而兴,再作为总部经济的聚集……但是,最终要还原于与城市的有机结合和深度融合。要形象,更要生活。

能最大可能吸引年轻人回归都市中心,持有、占有他们的时间,才能持续提升城市竞争力。简单地说,全天候都能嗨起来的城市,才有远大的未来。

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    融创中国
  • 时 间:2020-10-17 15:46:06
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