.btn{white-space:pre-wrap;}
许多地产人说,做地产越来越没成就感了。


过去做成一个项目,物质上得到回报,精神上获得成就感,工作越干越有劲。而现在地产越来越难做,许多项目不仅亏损,还被客户大规模投诉退房,对于每个部门来说都是巨大打击。

雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。对于失败的地产项目,各部门都应有意识复盘,我这个环节是不是项目垮掉的根源?亦或是压死项目的最后一根稻草?比如对项目成败影响巨大的设计环节,稍不注意可能就把项目推到危险的边缘……


640.webp.jpg

设计阶段“埋雷”
项目进度质量成本难以把控

设计对项目造价起到70%的决定作用;同时,图纸又是工程阶段的依据,对整个项目的质量和进度都有着举足轻重的影响。而从现状来看,设计阶段常常“埋雷”,项目从一开始就注定成本、进度、质量要失控了。
 
1、图纸滞后,影响现场施工进度和质量

现在的地产项目三边工程依然很常见。要么“边勘察、边设计、边施工”,要么“边设计、边施工、边办证”,亦或者“边设计、边施工、边修改”。总之,就是不按建设逻辑关系组织工程进度,图纸还没出完,现场就开工了;等到工程做到一半图纸才出来,却发现图纸与现场做法出入太大,只能拆了重做。

这个问题症结最主要的原因还是高周转,设计的合理周期无法得到保障,导致设计与施工不得不改“串联”为“并联”。

此外,也与房企重视方案,忽视施工图的现象有关。

施工图是实现从设计思想到产品落地的关键环节,施工图纸的质量很大程度上决定了开工后的设计变更的多少。

很多房企方案设计阶段的周期达到半年甚至以上,期间方案不断的设计-评审-修改,再评审再修改,反反复复折腾N多次,直到后面发现进度滞后了,有些连扩初图都没出,又急急忙忙催促设计单位出施工图。基础开挖图一到手,就立马组织土方工程开挖,剩下的图纸边施工边出,三边工程就这样出现了。
 
2、图纸质量差,现场设计变更频繁

每个项目施工过程或多或少都会产生变更。设计变无法完全避免,但变更太多,不仅项目签证费用大幅超额,施工进度也会被严重耽误。

有些项目,外立面做完了,才提出需要通过提升立面来拔高项目档次,立面拆了重做;有些项目,就连门把手都换个两三遍才定下来。

工程阶段频繁变更,除了施工单位低价中标外,另一大主因还是在设计阶段。有设计师坦言,这几年地产项目的设计图纸质量不升反降。所谓萝卜快了不洗泥,高周转出图,叠加内部流程上的一些纰漏,导致图纸质量不尽人意。
 
①各专业各自为战,交圈不充分导致错漏和返工

房企内部对设计管理部门的进度考核抓得很严,设计人员一直在赶节点,生怕一不小心就被扣绩效。设计人员只顾着抢眼前的节点,无暇顾及对下游设计环节的影响。

比如在在方案设计阶段未对后期深化阶段审图、报规问题充分预估,最终施工完成后才发现存在以调整或优化的问题。

比如某项目,方案设计中将出租车的临时泊车位置放在会所的正前方。但后续设计过程中,该楼栋地下室增设夹层,抬高一层标高,楼前设了大台阶与雨棚。而该乐投letou国米体育退红线距离较小,增设台阶后出租车临时泊位被推移至红线外,不满足规划及审图要求,最终不得已将泊车位移到楼栋的侧面,影响了业主使用会所的体验。

640.png


又如某项目,到了精装阶段才发现,土建预留的鞋柜洞口与鞋柜尺寸不一致,柜子放不进去,不得已只能对洞口重凿。

再如,有些项目对图纸评审比较随意,只要大致符合要求就下发给工程部施工,遗留问题后续只能通过设计变更来解决。
 
整个设计周期中,从概念到方案到扩初到施工图每个阶段环环相扣,设计与施工也是密切关联,如果各专业各自为战,必然会出现大量的疏漏,造成后续的返工、遗漏等各类问题。

②设计交底不到位,施工图单位无法充分理解甲方意图

方案设计更偏创造,而施工图设计更接近于落地,关键要解决施工现场的问题。从操作上来讲,施工图数量多,细节繁琐,同样需要投入许多的时间精力。

而现实上,许多房企重视前期的方案设计,对施工图却关注度却低很多。

很多项目由于设计周期短,对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据,设计管理为了绩效会赶着完成节点,导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸。

由于赶时间,许多项目上下游设计单位在交接的时候并没有进行交底,方案图纸出来后,直接以设计任务书的形式交给施工图单位。再加之一些设计任务书过于草率,下游的施工图单位更加无法充分理解甲方的意思,图纸出来之后与预期相去甚远,导致图纸修改不断,也增加了开工后设计变更的风险。
 
③图纸落地性低,现场施工难以达到理想效果

一些设计师对项目往往有理想情结,过于强调效果而忽略了实现难度;又或者因为对现场施工不够了解,做出来的方案很难保证施工效果。

举个例子,地面铺装设计太过复杂,模数太多,会加大施工的难度,拉长施工周期,如果遇到施工工艺比较差的班组,铺装出来的效果可能适得其反。
相反的,如果高度采用模数化设计,减小施工难度,不仅解决质量问题更能提高效率。
 
3、变更太多验收难通过,现场整改频繁造成浪费

设计变更频繁带来的连锁反应, 是竣工阶段项目验收难以通过。

一些项目,营销的想法越是变得比翻脸还快。今天说客群变了,要改图纸,明天说没利润了要砍成本;图纸变来变去,从最初到报建规划图纸,最终项目竣工验收,两三年时间内,营销需求不断变,设计图纸不断改;再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更,中间的断层越拉越大,最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙。
 
更有甚者,为了进行产品迭代,要求在乐投letou国米体育面宽不变、地上总乐投letou国米体育面积不变的前提下进行户型变更。比如某项目,要将其中两栋楼130㎡的主力户型改成110㎡,另外两栋楼130㎡的户型变成105㎡;100㎡的户型变成125㎡。一顿操作下来,平面布局推翻重来,还要对局部墙体进行调整。
 
而相关部门来验收,并不会一次性就给你把问题全部指出来,每次提几个,整改;再验收,再提几个,再整改……如此循环,不折腾三五次,不搞到人仰马翻别想把整改搞完。
 
4、设计阶段一点小疏忽,造成成本大浪费

设计图纸决定了项目造价70%的成败。方案阶段产品配置、精装标准和示范区标准一个调整,动辄就是千万级别的成本;一个技术指标的优化,牵涉到百万级别的成本变化;施工图引起的工程返工、设计变更也涉及的金额也都是万元起步的。
 
某项目就因为对当地的规范解读不到位就造成了项目损失25万。

当地的《加气混凝土砌块墙》L13J3-3规定,加气砌块的最低强度等级不应低于A2.5,用于外墙时,其强度等级不应低于A3.5。该项目原设计方案中墙体砌块强度为A5.0,等于远高于规范,项目地上总乐投letou国米体育面积约6万平,包括五个单体,仅砌块原一项就造成了25万左右的成本损失。
 

640 (1).png

来源:胖栋有话说

就像有人说的,设计多画一条线,一个楼增加成本5万,放在建设成本上来说看起来并不多,但是一百个楼都会有这种问题,就会有一百个5万被浪费掉了。如果每一项都损失一点点,叠加在一起足以吃掉整个项目的利润。

 

640 (2).png

好图纸的背后
离不开好制度和好流程

图纸质量差,设计人员也觉得很憋屈。很多时候,不是设计不想把图出好,而是现实条件中太多限制。

想要设计出好图,需要配套合理的周期,科学的流程及制度来保障。
 
1、设计前置,争取更多的设计周期
 
多个标杆房企都形成了一套设计前置模式。比如某top房企在其图纸管理细则中要求,设计在±0以前完成乐投letou国米体育、精装修图类设计图纸。以下为具体的出图节点要求:

640 (3).png
 
而在设计前置工作中,关键点在于开工前的介入,以及过程中各专项设计前置。
 
①设计前置到开工前,对地块及政策等充分研判

在项目前期,梳理清楚所有对规划形态有影响的地方政策、规定,如指标规定、风貌要求、技术规定等;以及基地周边环境条件及场地内的自身条件。比如考察场地高差,判断地下是否有军用光缆、市政主干管等不可更改的设施设备;是否存在临水临电、排污管道接入等问题,综合衡量地块的市政设施设备对施工的影响;周边存在的重大影响因素,例如变电站、医院等。
 
②优化设计流程,将下游设计环节前置

很多项目的设计流程都是按照规划-方案-市政-室内-景观-照明等按部就班的推进。这种模式中规中矩,但耗时较长,且容易出现前文所说的各专业交圈不充分的情况。

有些房企则将设计流程由“串联”变成“并联”,通过梳理各个设计阶段的交叉关系,将一些专项设计前置,让各类设计的无缝链接,为各专项设计争取更多时间。

即,概念设计后进行景观概念的设计,乐投letou国米体育方案确定后进行景观方案和室内方案的设计;结构和设备初步方案确定后进行景观和室内初步设计,而后进行市政初步设计;主体施工图完成后,即进行景观和室内施工图设计,紧接着完成市政施工图设计和照明设计。

640 (4).png 

2、建立严格的审图机制,减少不必要的变更
 
许多项目设计阶段的时间浪费在审图流程上。

参与设计评审的各职能线没有清晰的评审标准,最终导致两种结果,一种是评审不充分、不全面。

各部门不知道该从哪入手,提意见都比较随意,想到哪提到哪,最终提出来的意见也没有一个明确的决策标准可以参照,凭领导自己的想法来决策。
 
另一种是审而不决。有些房企反复评审,每次都觉得有更好的做法,导致方案反复修改始终定不下来,浪费了大量时间,最终进度太紧张只能草率收尾。
 
对于这类问题,标杆房企通过标准化来解决。比如有些房企连物业都建立了自己的审图标准,在审图会上,审图人员拿着这些标准,对照设计图纸一项项筛查,符合要求的打钩,不符合要求的打叉。打叉项做分析,如果是关键项,比如国家强制性要求,必须修改;如果非关键项,则适当扣分,并控制在一定占比范围内。

另外,一些房企也要求,方案、扩初和施工图阶段的评审后都已经把产品的做法都基本确定了,后面的设计变更主要都是产品优化,而且基本都是小的改动,这些小改动主要是基于提高产品价值来提升产品溢价,以此来控制后续设计变更的量。
 
当然,设计少变更,还必须建立在产品定位准确的基础上。设计前置也需要项目定位的明确与执行作为保障,才能够顺利推进。
 
3、设计与工程成本等充分交圈,在项目前期充分“排雷”
 
许多设计人员,尤其是年轻的设计师,现场经验较少,对施工不甚了解,不能充分思考到工地会遇到的情况和可能出现的问题。比如某项目示范区的设计方案指定了一种需从国外进口的白砂。由于工期紧张无法实现,最后只能变更方案,在国内寻找合适的材料替代。

设计需要一定工程工地,多去工地看看现场施工,对于施工团队的施工手法和工艺也提前了解,同时加强与工程的沟通。
 
工程方面的问题在于,一些工程人员觉得审图就是走过场,不提前研究图纸,也不知道从哪些方面抓问题点,审图阶段觉得图纸ok,到了施工阶段才发现错漏百出,不仅耽误了工期,也造成了成本浪费。
 
这工程与设计之间的交圈重点在于施工图。一是合图,所有乐投letou国米体育信息,乐投letou国米体育结构,各专业点位在施工图上充分体现。其次,双方沟通确认好现场需要重点注意的节点和材料,以及工艺工法。空间间信息、尺寸、材料等表达清楚,不出现诸如“刷乳胶漆”一类的模糊表述。
 
此外,设计也要有成本思维,设计阶段的设计阶段控成本并不等同于省钱,更重要的是以经济合理的设计来达到成本管理价值最大化。在成本控制中,首先避免不计成本地追求设计效果,其次避免成本配置不合理导致设计品质下降,再者要将钱投放在能提升溢价的地方。一言蔽之,就是要敢省也敢花,会省也会花。在与成本充分交圈的过程中,发挥各自的专业优势,在图纸阶段就实现成本的精准投放,产品价值最大化。



  相关推荐



评论


请 [登录] 后评论

资 讯 概 况
  • 分 类: 地产
  • 公 司: 明源地产研究院
  • 时 间:2020-10-17 15:50:42
  • 标 签:地产
  • 手机扫码分享
  •    |   沪ICP备09047808号-12    |     沪公网安备 31011002000571号   |     工商亮照